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万科降价乱京城楼市 开发商集体玩“迷失”

诚信维权网 (2008-3-5 13:37:39)  浏览:1371  评论:0
"现在楼市真有点看不清楚了,虽然手里还有3个项目在洽谈,但真是没底啊!”近日,一位不愿透露姓名的香港某地产公司项目经理在面对记者的询问时,摇着头颇为无奈地说。而就在半年前,他还向记者表示,二线城市3000万美元以内的地产项目、一线城市1亿美元以内的项目,只要手续齐全、价格合适都可以“吃下”,无论是以整体转让、注资,还是合作开发、提供过桥资金的方式。

  据记者了解,自去年年底,像这位开发商所希望的“私下协议购买土地或项目”的生意是日渐冷淡。本来,市场成交量的日益萎缩就已经让许多开发商看不清楼市路在何方了,而由万科地产发动的全国“降价”活动,让形势更加混乱和不安。

  近日,万科地产位于北京的3个项目——四季花园、紫台、假日风景相继举办了降价促销。而其在东莞开发的运河东一号甚至还推出了7折优惠的团购房。从广州、深圳到上海、东莞,再到北京,万科地产的“降价”活动越做越强。关于“万科降价究竟存何居心”,业界众说纷纭。

  SOHO中国董事长潘石屹的一番话似乎最具冲击力——“万科是在借机清理门户,打击中小地产企业。”其实,早在去年年底,就有京城的开发商告诉记者,“如果想打击对手,现在开始降价,不到一年,国内的开发商就要倒掉一半”。

  这样的预言无疑令已经摸不清楼市方向的开发商们更加感到迷茫,而集体玩“迷失”似乎也成为他们近期的共同表现。

  品牌开发商骑虎难下

  中小开发商见风使舵


  正如潘石屹所言,无论企业大小都有遭遇资金紧张的压力。因此,目前交易量低迷、现金周转缓慢可以说是所有地产公司都面临的共同困难。房价的“扛”与“降”成为了两种必然的选择。当万科降价正成为业内议论的热点时,许多品牌开发商正在为寻找降价的理由而发愁,一方面考虑自身的品牌效应和对市场的影响不敢明目张胆地降价;另一方面考虑到自身降价对周围项目的影响不敢草率降价,陷入了一种骑虎难下的境况。

  根据北京市房地产交易管理网公布的数据,2月份以来,北京推出的6个住宅项目的689套住宅中,仅有84套住宅签约,签约率仅为12%。其中更有4个项目销售签约量为零。特别是春节过后,一些2万元以上的高档项目基本上交易量全为零,市场压力已经可见一斑。

  尽管如此,大多数开发商仍然不愿意降低房价去刺激交易,迎合市场趋势。就在万科中粮假日风景降价的后不久,保利地产证券事务相关负责人就公开表示保利地产不会降价。他进一步解释说,“我们不会调整销售策略,之前保利楼盘定价相对合理”。同样,不愿降价的并不仅保利地产一家,记者从位于东二环售价在2.6万元/平方米的某高档项目负责人那里了解道,他们也没有跟风降价的打算。

  和品牌开发商相比,中小房地产企业似乎更会见风使舵,这些企业或将现有项目低价出让,或将建设项目直接低价套现,目的就是降低风险,免受市场拖累。记者了解到,近日,朝阳路上一个由中小地产公司开发的公寓项目,就正在谋划欲以1.6万元/平方米的价格将项目整体出让。该项目的开发商告诉记者,由于项目自身的建筑面积只有2万平方米,体量较小;加之目前形式不容乐观,因此希望能够尽快低价套现。

  据记者调查,目前,该区域内的商品房价格基本上都已经在2万元/平方米以上了。无独有偶,在京城八达岭高速公路附近的某项目,在近期土建已经基本完成的情况下,开发商急于变现,整体出让价格仅为8000元/平方米,远低于周边项目目前售价。

  销售压力明显加剧

  “迂回战术”受开发商青睐


  事实上,尽管开发商都表示不愿或是不会“学”万科大举动降价,但销售萎缩的加剧已经压得这些企业快要喘不过气了。根据此前保利地产发布的公告可见,今年公司销售压力已经十分巨大。1月份,保力地产实现销售面积7.75万平方米,实现销售认购金额8.63亿元。与去年12月份相比,销售面积和销售金额分别下降53%和45%;销售面积也与去年同期相比减少了14.12%。而保利地产相关人士也向记者透露,春节过后项目没有成交一套房源,客户访问量也出现了大幅度减少。

  保利地产的销售压力,事实上目前在远洋地产、富力地产、华润地产等这样的大品牌企业同样也是存在的,而为了缓解这样的销售压力,这些大品牌公司都已经开始酝酿相关应对措施。华润置地(北京)股份有限公司品牌推广总监朱华越就向记者透露,已经针对现在不明朗的市场情势制定积极应对措施。而金地集团董事长凌克也在采访中表示,虽然不会完全追随万科降价步伐,但会根据不同的区域、不同的市场来确定不同的销售方式,以加快现金流的回收。

  明地里不谈降价,但暗地里却做足了充分的降价准备。这种迂回、含蓄的战术似乎很受现阶段开发商的青睐。特别是在目前北京平均房价仍在上涨的背景下,开发商似乎都在期待采用这样的战术撑到市场“回暖”时。

  “每年年初,都会出现降价打折情况,这只是一种促销的手段。尽管,今年这一现象更加明显些,但至少目前还没有看出房价要下跌的迹象。根据政府有关部门的统计,平均房价依然在上涨。因此,现在的情况只能说明市场不活跃,等过了5月份整个市场或将有明显转变。”DTZ戴德梁行泛城住宅部高级董事岳锋钢在接受记者采访时表示。

  刚性需求被压制

  开发商遭釜底抽薪


  在春节期间潘石屹与王石的论战中,潘石屹指出,“市场真实的需求并没有改变,以北京为例,去年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套,但去年北京新增城市人口就高达52万人”。显然,刚性需求旺盛成为了支持其楼市拐点没有到来的主要论据。

  一个不容乐观的事实是,不断出台的金融紧缩政策已经开台从源头上遏止了居民的购房冲动,而这也是目前市场交易量持续下跌的重要原因。根据近期一份针对3787人进行的调查结果显示,面对高不可攀的房价,面对无从判断的市场,普通人的购房意愿已经出现变化。调查中,从购房打算上看,有46.5%的人认为“家里需要买房,但还是观望一两年再说”;32.5%的人则明确“家里有房住了,不再买”。这就是说,观望和不再买的比例合计达到了79%。

  虽然这样的统计数据不具有权威性,反映的情况也不全面,但仍可以说明,目前市场中存有“暂不购房”看法的购房者占据了相当的比例,而这部分人或许也正是开发商所谓的刚性需求者。

  正在渐渐失去这些刚性需求的楼市是否正在遭遇釜底抽薪的命运尚不能判断,但可以预见的是,随着保障性住房的落实,这部分刚性需求流失的可能性正在加大,开发商面临的处境或许也将更加艰难。

  商报记者 仰静 赖大臣

  记者手记

  “万科这招真够狠!”这句话现在无论是开发商还是购房者听了都会感同深受。一位资深地产圈人士对记者说,给政府“拍马屁”也好、清理门户也罢,其实都不是万科真正的目的,万科“玩”的就是快速套现。现在市场交易量持续下跌,前景又那么不明朗,还能有哪个项目像万科这样卖得“呼呼”的?王石就是聪明啊,估计现在开发商里也就他能睡个安稳觉!

  仔细想想,这位人士分析的还挺是个理。在其他同行们都在为如何提高销售量而绞尽脑汁时,万科旗下从南到北的项目却是在大卖特卖,甚至有些还是被“一抢而空”,这些个销售业绩想不眼红都难。

  要说降价真让购房者占到多大便宜,其实也很难说,毕竟万科的项目开盘价格总是要比周边同类项目每平方米贵两三千元。就像北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说得那样,“开发商将原本每平方米1.2万元的住宅喊价到1.5万元。如今打个折每平方米卖1.3万元,这能叫降价吗?”

  不过,万科这种直白的降价举动对于企业自身来说,显然是利大于弊。而真正能做到这种直白也是一种很不容易的决定。事实上,对于那些抗风险性不强的开发企业来说,与其与低迷的市场“死扛”,倒不如学万科直接降价来得痛快。毕竟,留得青山在,不怕没柴烧。一旦被不明朗的市场“拖”垮了,就真成了被清理的对象了。
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