新一轮楼市调控考验地方政府

    人们对九部门最近出台的房地产市场调控细则充满期待，有业内人士形容，仿佛是“阴天里看到了阳光”。本次出台的调控细则最大的亮点之一便是目标明确、责任量化，对地方政府的约束性增强。

    不难看出，在前一段时间，中央连续出台多项调控举措后，一些地方“托市”的心态与行为仍然清晰可见。为何在“做多”楼市的种种表象中，总夹杂着一些地方政府的身影？怎样才能离中央要求的“齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作”越来越近？

    “做多”楼市的地方身影

    “楼市调控不尽如人意，关键一点在于有些地方政府出于各自利益考虑，真心参与不够。”一位业内人士说。揭开楼市迷离的面纱，依稀可见地方形形色色的“托市”身影：

    ——出于GDP增速需要，力保房地产固定投资。今年第一季度，东部某省GDP同比增长13.7%，固定资产投资同比增长19.2%，其中房地产开发占1/4强，同比增长21.25%。显然，以上GDP是靠固定资产投资来拉动的，而固定资产投资又是靠房地产来拉动的。从去年下半年开始，该省担心名列前茅的位置被兄弟省份追上，当时就要求适当加大投资。于是，房地产投资顺势加强。

    ——政策性利好“暖风”频吹，“烘托”市场预期。今年春节过后，沿海某市公积金管理部门发布通知，规定凡购买竣工５年以内的二手房，申请公积金贷款最高可以贷到８成。而去年宏观调控后，同类房屋最高只能贷款５成。这被认为是该地楼市“今年第一个实质性利好政策”。此后，公积金部门再传“利好”信息，称正在酝酿以每名公积金缴存者为单位进行贷款。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，公积金政策频频松动，更大程度上是政府希望通过政策变动传达一个信号——有关部门要“暖市”了，从而改变观望者对市场的预期。

    ——有关部门模糊信息，误导民众。今年一季度，南方某市十区新建商品住宅交易与2003年预售住宅成交均价相比，上涨了50.26%。但有关部门称，从1999年到2005年，房价从历史低位回升了21.6%，年累进升幅不足4%，价位在正常合理区间。事实上，该市住宅价格的历史低位并不是1999年的4787元／平方米，而是2003年的3888元／平方米，政府部门如此“选择性”比较，并定性为“价位合理”，有误导百姓之嫌。

    “经营城市”的“万能钥匙”

    在楼市调控问题上，国务院常务会议要求各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。但目前，有的地方政府离“齐心协力”的要求尚远。这些地方政府为何在房地产问题上，总是以暧昧的态度来应对上级的调控呢？

    ——土地出让金成为地方“第二财政”，城市发展蜕变成依托房地产市场的发展。当本级财政收入不足以平衡财政支出时，地方政府只有两个选择：一是寻求中央的转移支付；另一个则是谋求向预算外发展。前者基本上是固定的，土地出让恰恰满足了后者的要求。土地出让收入的地位越来越显得举足轻重，很多地方政府的土地出让金收入占其预算外收入的60%以上。

    ——土地事实上已成地方政府的“货币权力”。1995年颁布的担保法规定，除国家规定的需地方政府、财政担保的向外借款外，地方财政(政府)不能对国内任何提供资金的单位和个人进行担保。这意味着，目前地方政府的多数债务担保都是无效的。一些地方政府转而经营土地，找到了一条“生路”。由于批出的土地立即可以用作从银行抵押贷款，实际上土地权力就演变成了地方政府的某种货币发行权力。

    ——房地产火热能带来GDP的高增长。在上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17%，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3%~7%，合计在20%以上。由此可见房地产业对地方经济的“支柱”作用。这种情况对其他大中城市几乎一体适用。既然可以“生出”GDP，房地产就不再仅仅是房地产，而是“点化”繁荣、政绩的“金手指”，有的地方经济于是演变为房地产经济。

    ——“以商补工”，一些地方政府拼命炒高房地产。据国务院发展研究中心课题组的调查，地方政府征来的土地只有15%是经营性商业用地和房地产。基础设施用地需要政府大量投入，工业性用地基本入不敷出，需要经营性房地产倒贴。在此机制下，有的地方政府自然要拼命炒高经营性房地产，卖个好价钱，否则不能从土地上获取利益。

    利益集团的“寻租工具”

    房地产市场的火暴不仅增加了地方政府的税收，成为GDP的支柱，带来十分打眼的政绩，甚至还为一些官员带来灰色收入。在有的地方，权力与资本的结盟，在一定程度上使得房地产背离了“居住”供应的性质，演化成利益集团寻租的“工具”。教训是沉痛的，房地产领域近年来成为腐败高发地，多个地区的官员在巨大利益面前没有守住“防线”，最后走上了审判台。

    2005年1月，原青岛市市长助理王雁被判死缓，其绝大部分贿金来源都与为房地产商在土地出让审批过程中谋求利益有关；1995年至2005年4月，湖南省郴州市原副市长雷渊利先后收受39个单位和个人所送财物143次，其中18个是房地产公司，其余行贿者也与房产开发密切相关；2005年9月，山西太原市房地产管理局原副局长吴本芳等人涉嫌贪污公款，锒铛入狱……

    业内人士普遍认为，国务院将房地产调控重心下移，要求各级城市政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，确实对准了当前楼市问题的症结。执行“国六条”关键要切实消除一些地方政府“做多”楼市的心态，增强地方执行力。地方政府对这些要求能落实多少，也就成了调控能否成功的关键所在。